안녕하세요. 법도종합법률사무소 입니다.

제소전화해 이후 임차인이 스스로 건물인도를 하지 아니하는 경우, 집행문을 부여받아 집행관사무소에 강제집행신청서를 제출한 이후 절차에 대해 설명 드리겠습니다.

 강제집행신청서를 제출 한 이후 일반적으로 집행관사무소에서는 먼저 계고(스스로 인도할 기간을 7일~10일가량 고지)집행을 나가게 됩니다. 계고집행을 한 후 계고기간이 경과하였음에도 임차인이 인도하지 아니하는 경우에 임대인은 강제집행속행 신청을 하게 됩니다.

계고집행 단계에서 집행과사무소에서는 강제 개문(開門)을 처음부터 하겠다고 하는 경우와 강제 개문 없이 현관문 등에 계고장을 부착하여 계고절차를 진행하겠다고 하는 두 경우가 있습니다. 위 두 가지 방법은 집행관의 판단에 따라 진행되어 신청인이 선택하는 것은 어려운 상황입니다.

강제 개문 없이 계고절차를 진행하는 경우에는 연체차임 등을 공제한 임대차보증금의 공탁 없이도 진행이 되고 있습니다.(단, 계고 이후 강제집행속행시에는 공탁을 해야만 합니다.) 하지만 강제 개문을 집행관이 요구하는 경우에는 공탁 이후에 계고절차가 진행되기 때문에 공탁금도 준비하셔야 합니다.

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일반적으로 남은 임대차보증금을 공탁하는 경우 반대급부로 "건물인도" 사유를 기재하게 됩니다. 이는 법률규정에 의하여 임대차보증금과 건물인도가 동시이해의 관계에 있어서 반대급부를 기재한 공탁도 가능한 것입니다. 반대급부가 있는 공탁금에 관하여 임차인은 공탁이 되었다 하더라도 건물인도가 이루어지기까지는 공탁금을 출급할 수가 없는 것입니다.

강제집행이 완료(임차인 소유물건을 임대목적물 소재지에서 반출)까지는 통상 강제집행신청시부터 50일 ~ 60일(계고 기간 포함) 정도 걸리고 있습니다. 임차인소유의 유체동산을 반출한 이후 매각 철차는 다음에 설명드리도록 하겠습니다.