제소전화해조서는 빌딩임대 등의 임대차계약 관계에 많이 활용된다. 임대인의 경우 임차인이 임대료를 연체하고 계약기간이 끝난 뒤에도 건물을 넘겨주지않으면 속수무책이다. 임대인이 임차인의 주거에 무단침입하게 되면 형사 처벌될 수 있기 때문에 임대인 소유라고 해서 함부로 들어갈 수도 없기 때문이다.

제소전화해조서를 전문으로 다루는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’(www.rbl365.com)에 따르면 “제소전화해란 민사 분쟁이 일어나 소송으로 발전하기 전에 법원에 화해신청을 하여 성립결정을 받아두는 제도로써 대법원확정판결과 같은 효력을 가진다” 라며 “제소전화해신청 절차를 통해 비교적 저렴한 제소전화해조서비용으로 민사 분쟁이 소송으로 발전하는 것을 미연에 방지 할 수 있다”고 제소전화해제도를 설명했다.

[상담사례]

‘임대인 갑’은 ‘임차인 을’과 임대차보증금 2,000만원, 월차임 80만원으로 하기로 하는 임대차계약을 체결하였다. 그러나 을은 개인적인 사정으로 4개월간 월세를 내지 못하고 있다. 이에 을은 갑에게 4개월간의 차임연체액 320만원을 보증금에서 차감하고 나머지 임대차보증금 1,680만원에 월차임을 90만원으로 상향하여 임대차계약을 맺을 것을 제시해 왔다. 하지만, 갑은 을에 대한 신뢰를 잃었고 더군다나 임대차보증금 중 1,500만원이 은행대출이다. 2개월만 연체하더라도 보증금은 소진되는 상황이고, 향후 을이 대출금 및 월세 연체 시 대출받은 금융기관에서 임대차보증금반환청구권에 대한 압류를 해올 가능성 마저 있기에(물론 통상적인 임대차계약의 경우 임대인은 은행보다 먼저 보증금에서 최우선순위로써 차임을 공제하겠지만) 전세권설정등기를 해둔 임대인 입장에서는 불안하기만 하다. 갑은 이러한 상황을 을과 제소전화해조서를 작성하여 집행권원을 받아두고 싶다. 제소전화해신청으로 해결 가능할까?

[질문과 답변]

상기 사항에 대하여 질문 드리고자 합니다.

1. 상기와 같이 계약내용 변경 시 기존 계약서에 특약항목에 해당 내용을 기재하고자 하는데 문제가 없겠는지요?
- 특약사항으로 기재하셔도 무리는 없어 보입니다.

2. 대출금 상환을 연체할 경우 금융기관의 보증금 회수가 우선인지 보증금에서 월세 차감이 우선인지 궁금합니다.
- 임대차보증금에 대해 금융기관에서 담보설정등기를 해 두었다면, 즉 전세권 설정등기가 되어 있다면, 금융권이 우선하게 됩니다. 만약 등기부상 드러나지 않는 일반 임대차보증금에 대한 대출(통상은 이 경우에 해당합니다)에 불과하다면 임대인의 월세차감이 우선합니다.

3. 임차인이 집을 비워주지 않거나 일정기간 동안 체류할 때 해당 기간 동안 금융기관에 보증금을 반환하지 않고 월세 차감이 가능한지 궁금합니다.
- 2항과 동일한 취지의 질문으로 판단되나, 일단은 월세차감이 우선이라고 보아야 할 것입니다.

4. 상기 상황에 대비하여 임대차계약기간 동안 월세 연체 시 보증금에서 공제할 수 있다는 사항과 즉시인도를 할 것을 약속하는 제소전화해조서를 작성하려고 합니다만, 가능한 사항인지요? 그리고 제소전화해조서를 작성할 때 법원에 제출해야하는 제소전화해양식 서류에는 어떤 것들이 있는지와 제소전화해신청비용도 궁금합니다.

- 제소전화해조서를 작성하여 해결 가능한 사안입니다. 제소전화해신청서 제출 시 필요한 서류에는 계약서사본과 변호사를 선임하여 진행할 경우 소송위임장에 인감도장을 날인하시고, 인감증명서 1부를 각 첨부해주시면 됩니다. 제소전화해비용도 소송비용에 비해 저렴하므로 민사 분쟁을 사전에 예방하는 차원에서 효과적이라 하겠습니다.