임대차계약이 끝나고 난 뒤에도 임차인이 정당한 이유없이 자발적으로 나가주지 않을 때 집주인 임의로 단전, 단수조치가 가능할까?

집주인 입장에서는 임대차계약서상의 모든 계약이 만료되었으므로 단전, 단수 조치를 하는 것에 대하여 특별히 문제될 것이 없다고 생각하기 쉽다. 그러나법원의 판례는 해당사례에서 형사상 업무방해죄가 성립된다고 판시했다.

'명도소송부동산법률센터(www.ujsdp.com)’ 엄정숙 변호사는 “집주인의 입장에서는 형법 제20조에 나오는 ‘정당행위’나, 형법 제16조에 나오는 ‘법률의착오’라고 강력히 주장했겠지만, 대법원은 결국 임차인의 편을 든 것.”이라고 설명했다.

일반적인 상식으로는 정당화 시킬 수 있는 행위로 생각되지만 법원의 판결은 정 반대의 결과를 낳는 사례가 빈번하게 일어나고 있다. 법률적 지식이 부족한일반인들에게 이러한 명도소송 판결 사례는 치명적일 수 있어 주의가 요구된다.

최근 임대차계약이 만료되어 건물을 비워줄 것을 요구한 임대인 A씨는 “임차인이 몇 일째 연락도 안 되고 어렵게 전화연결이 되면 곧 비우겠다는 말만 반복하고 여전히 버티고 있어 손해가 이만저만이 아니다.”라며 하소연했다. 이와 같은 경우에도 집주인 마음대로 물건을 무단 방출하거나 임의로 강제 철거를 감행 할 경우 민, 형사상 책임을 면치 못할 가능성도 있는 것이 현행 법률이다.

엄정숙변호사는 “전월세 계약을 주 수입원으로 살아가는 임대인의 경우 이러한 부동산분쟁사례는 생계를 위협당하는 중요한 일인 만큼 명도소송과 같은 적절한 법률적 대응이 필수적”이라고 조언했다. 금전적 손해는 물론 감정까지 상하기 십상인 분쟁을 일으키기보다 현행 법률의 테두리 안에서 합법적으로 명도소송절차를 밟아 해결하는 것이 좋다는 설명이다.

명도소송이란 계약만료 등으로 부동산을 점유할 수 있는 권리가 사라졌음에도 임차인이 자진해서 건물을 비워주지 않을 때 소송을 제기하여 강제로 점유를이전받도록 하는 절차를 말한다.

명도소송신청을 통해 계약기간 만료 후에도 무단 점유 중인 임차인을 강제로 내보낼 수 있다. 명도소송기간은 통상 소장 제출 후 두 달 이내에 변론기일이 정해지며 다툼여부에 따라 짧게는 4개월에서 길게는 항소심까지 1년 정도의 시간이 소요된다.

명도소송 제기 시 주의해야 할 점은 반드시 ‘점유이전가처분’신청을 함께 해두어야 한다는 것이다. 소송 진행 중 점유자가 타인에게 부동산을 이전하게 되면명도소송 판결 후에도 사실상 판결문은 효력을 잃게 되므로 명도소송 신청 시 점유이전가처분 신청을 함께해두는 것은 필수적이다.

엄정숙 변호사는 “살면서 법률과는 친숙하지 않다고 수수방관하고 있다가 막상 일이 닥쳐서 우왕좌왕하는 사례를 많이 보게 된다” 며 “명도소송 부동산법률센터를 통하여 어려움을 겪고 있는 분들께 명도소송양식 등 법률정보 제공과 명도소송비용 부담을 최소화는 서비스를 해나갈 계획”이라고 밝혔다.