상가임차인의 계약갱신요구권 행사기간을 5년에서 10년으로 연장하는 것을 주요 골자로 하는 개정 상가임대차보호법이 지난 9월 20일 국회를 통과한데 이어 10월16일 본격 시행됐다. 하지만 조항별로 시행일 차이와 소급적용 문제가 있어 시장에 혼선이 일고 있다. 주요 내용을 살펴봤다.

임차인 계약갱신요구권, 행사기간 5년에서 10년으로 소급효는 없어, 현시점 5년 만기라면 임대인이 계약갱신거절시 적용 불가

상가임대차 보호법 개정안이 9월20일 국회 본회의를 통과 한 뒤, 지난 10월16일 본격 시행됐다. 개정 상가임대차보호법은 ▲임차인의 계약갱신요구권 기한을 기존 5년에서 10년으로 연장 ▲임차인의 권리금 회수 보호 기간을 계약 종료 전 3개월에서 6개월로 연장 ▲전통시장도 권리금 보호대상 포함 ▲상가건물임대차분쟁조정위원회 설치 등을 주요 골자로 한다.

먼저 계약갱신요구권이 기존 5년에서 10년으로 연장됐다. 계약갱신요구권은 임차인(세입자)이 임대차계약이 끝났어도 임대인(건물주)에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 말한다. 그간 초기 투자비 증가, 경기불황 등으로 투자금 회수에 장기간이 소요되는데 반해 임차인의 계약갱신요구권 기간으로 5년은너무 짧다는 주장이 있어왔다. 이번 개정으로 임대인은 최초 계약일 이후 10년간 정당한 이유 없이 임차인의 재계약 요구를 거절할 수 없게 됐다.

특히 지난 6월7일 서울 서촌 궁중족발 임차인이 건물주를 망치로 폭행한 혐의로 구속되는 사건이 발생하면서 관련 논의를 촉발시켰다. 새 임대인(건물주)이 보증금 3,000만원에 월세 297만원(부가세 포함) 이었던 기존 임대료를 계약 기간 만료 후 보증금 1억, 월세 1,200만원으로 올려달라고 요구했고, 갈등이 폭발했다. 이 사건은 상가임대차 계약에서 첫 5년 이후의 계약 연장 협의가 극단적으로 불합리하게 진행될 수 있음을 보여줬다.

다만 계약갱신요구권 관련 개정안은 소급적용 되지 않는다. 때문에 현 시점에서 최초계약일로부터 5년 만기가 되는 임차인은 임대인이 계약갱신요구를 거절하면 10년 혜택을 받 을 수 없다. 또한 개정 법률 부칙 제2조는 ‘이 법 시행 후 최초 로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용된다’고 명시하고 있어, 기존임대차 계약의 경우라도 ▲개정 전 법률에 따라 임차인이 계약갱신요구권을 행사 할 수 있는 경우, 임차인이 계약갱신을 요구해 계약을 갱신함으로써 개정법률의 적용을 받게 되고, 결국 최초 임대차기간을 포함해 10년의 기간 동안의 임대기간을 보장 받을 수 있다.

적용 사례 예시
① 임대기간 2년의 임대차 계약을 체결해 임대기간이 진행 중인 임차인 : 계약 갱신 요구를 통해 개정 법률 적용 가능
② 최초 임대기간 2년의 임대차 계약을 체결한 후, 1회 갱신해 4년째 임대기간이 진행 중인 임차인 : ① 사안과 동일하게 개정 법률 적용 가능
③ 최초 임대기간 2년의 임대차 계약을 체결한 후, 2회 갱신해 6년째 임대기간이 진행 중인 임차인 : 임대인과 임차인의 합의로 계약갱신을 하지 않는 한 개정 법률 적용 불가
④ 임대기간 5년의 임대차 계약을 체결해 임대기간이 진행 중인 임차인 : ③ 사안과 동일하게 개정 법률 적용 불가

상가임차인 권리금 보호기간 3개월 → 6개월 전통시장 권리금 보호대상에 포함

다음으로 개정안은 상가임차인의 권리금 보호기간을 현행 계약 종료 3개월 전부터에서 6개월 전까지로 연장했다. 현행 3개월 내에서는 새로운 임차인을 구해 권리금을 회수하기가 곤란하다고 보고, 임차인의 권리금 회수 보장의 기회를 늘렸다. 쉽게 말해 임차인이 권리금을 받기 위해 새로운 임차인을 주선해야 하는데, 지금까지는 계약만료 3개월 전부터 주선이 가능했다. 하지만 이번 개정안으로 인해, 임차인은 6개월 전부터 새로운 임차인을 주선할 수 있게 됐다.

또 권리금 보호대상에 대규모점포인 ‘전통시장’의 상가임차인도 포함되도록 했다. 그간 대규모점포 또는 준 대규모점포에도 권리금 거래가 존재함에도 합리적 이유 없이 차별해 평등권 위반 소지가 있어왔다. 특히 전통시장은 기존 상인들과의 형평성이 맞지 않다는 지적이 많았다. 아울러 상가임대차분쟁조정위원회를 신설해 권리금 소송 등 상가임대 차 관련 분쟁을 보다 쉽고 저렴하게 해결할 수 있도록 했다.

법무부는 “이번 개정은 상가임차인의 안정적인 영업권을 보장해 젠트리피케이션 문제를 해소하고, 상가임차인이 땀과 노력을 들여 쌓아온 재산적 가치가 실질적으로 상가임차인에게 돌아갈 수 있도록 하는 방안을 마련했다는데 의미가 있다”고 밝혔다.

이번 개정안과 관련해 소상공인연합회는 “계약갱신청구권 10년 확대뿐 아니라, 법적인 대응에 나서기 힘든 소상공인들의 현실을 감안해, 법률가, 지역 전문가, 소상공인, 건물주 등을 망라한 지역별 상가임대차 분쟁조정위원회를 설치해 임차인 보호와 상권 강화를 이루자는 소상공인연합회의 주장이 일부 받아들여진 측면은 긍정적으로 평가한다”면서도 “분쟁조정위원회의 법률적 측면만이 강조된 것은 아쉬운 대목으로, 임대료 안정을 통한 상권 강화를 위해 민간이 공동 대응할 수 있는 실질적인 위원회를 구성해야 한다”고 강조했다.

권리금 소송이란?
상가권리금은 2015년 이전에는 관련법이 없었다. 당사자들 간의 문제일 뿐 법으로 인정되는 개념이 아니었기 때문에 수많은 임차인들이 불이익을 당할 수밖에 없었다. 2015년 5월 권리금회수기회 보호를 골자로 상가임대차보호법이 개정됨에 따라 음성적인 거래였던 권리금이 양지로 나오게 됐다. 이번 개정 에서도 절반 이상이 권리금소송과 관련한 내용으로 개점됨에 따라 많은 임차인들의 권리금 회수에 도움이 될 전망이다. 한편 상가권리금에 관한 상가임대차보호법 개정이 잦은 만큼 권리금소송도 많아지고 있다.

엄정숙 부동산전문 변호사는 권리금소송의 정확한 의미에 대해 “많은 사람이 임대인으로부터 권리금을 받는 것으로 생각하고 있는데 그것은 잘못된 생각”이라며 “상가임대차보호법이 말하는 권리금보호란, 임차인이 새로운 임차인에게 권리금을 받는 것을 보호함이지 임대인에게 권리금을 받는 것이 아니다“라고 말했다. 이어 그는 ”현재 상가임대차보호법에는 임대인에게 권리금회수 방해금지 의무를 부 여하고 있는데 기존임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 받는데 임대인이 방해하지 못하도록 하는 것“이라며 ”만약 임대인이 이를 방해해 기존임차인이 권리금을 받지 못 하게 되는 경우, 임차인은 임대인을 대상으로 손해배상청구소송을 제기해 권리금을 회수할 수 있다“고 권리금소송의 정확한 의미를 설명했다.

상가임대차보호법이 10월16일 곧바로 시행되면서, 조문별 시행시기 차이와 소급적용 문제로 정확한 법 개정 정보를 모르는 상가임대인과 임차인들의 혼선이 빚어지고 있다. 법도 종합법률사무소 엄정숙 부동산전문변호사는 “이번에 개정 된 상가임대차보호법의 핵심은 4가지”라면서 “개정법안 공포일을 기준으로 10월16일에 즉시 시행되는 법조문이 있고, 6개월 뒤인 내년 4월17일에 시행되는 법조문이 있다”고 설명했다.
각 개정 법조문별 시행 일자에 대해 엄 변호사는 “계약갱신 요구권이 10년으로 늘어난 법조문은 10월16일 시행 됐지만, 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차 계약부터 적용 된다”면서 “현재 존속 중인 임대차에는 적용되지 않는다”고 설명했다. 이어 “권리금회수기회 보호기간이 6개월로 개정된 법조문과 권리금적용대상에 전통시장을 포함한 법조문은 이달 16일 시행됐고, 존속 중인 임대차에도 적용된다”고 강조했다. 권리금 관련 조항은 임대차계약이 최초 체결되거나 갱신되지 않아도 개정된 상가임대차보호법이 적용된다는 설명이다. 엄 변호사는 이어 “상가건물임대차분쟁조정위원회 설치와 관련한 법조문은 개정법이 공포된 지 6개월 후인 내 년 4월17일부터 시행된다”고 덧붙였다.

개정 상가임대차보호법, 소상공인 등불 될까 상가시장 임대료 인상 우려도

상가임대차보호법 개정으로 임차인들은 보다 두터운 법의 보호를 받게 됐다. 특히 이번 상가건물임대차보호법 개정은상가권리금에 대해 중점을 두고 개정됐다. 엄정숙 변호사는 “권리금회수 보호기간이 6개월로 늘어났고, 전통시장이 권리금회수 기회 보호대상으로 포함됐다”며 “이번 개정의 4가지 큰 개정 내용 중 2가지가 권리금에 관한 내용”이라고 말했다. 엄 변호사는 이번 상가 건물임대차 보호법 개정안에 대 해 “갑질의 시대를 겨냥한 입법부의 단호한 메시지”라며 “개정된 상가건물임대차보호법이 가난한 소상공인의 등불이 될 것”이라고 전망했다.

다만 이번 개정으로 임차인의 계약갱신요구권이 10년으로 늘어난 데다, 지난해 임대료 인상률 상한선도 9%에서 5%로 낮아진 만큼 오히려 임대료의 상승을 불러일으킬 수도 있다는 전망도 있다. 지난해 12월22일 법무부는 상가임대료 상한선을 9%에서 5%로 낮춘 바 있다. 보다 계약에 신중해진 임대인이 처음 계약부터 일정 수준 이상의 임대료를 요구할 수 있다는 것이다. 상가임대차보호법이 좀 더 임차인 보호를 위해 개정됐지만 이후 시장에서 변하는 현상들부터 촘촘한 실태파악도 필요해 보인다.