상가임대차보호법 개정, “긍정평가 vs 부정평가”

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상가임대차보호법 개정, “긍정평가 vs 부정평가”

법도강제집행센터 0 3624

“상가임대차보호법 개정, 상가권리금에 긍정적 영향”
아울러 “권리금소송이 늘어가는 시점에 반가운 소식”

지난 9월 20일 국회 본회의를 통과한 상가임대차보호법 개정은 크게 두 가지로 요약된다.

첫 번째는 계약갱신요구 기간을 5년에서 10년으로 확대한다는 것이다, 두 번째는 임차인의 권리금 주선행위에 대한 임대인의 방해 행위 금지 기간을, 계약만료일 ‘3개월 전부터’에서 ‘6개월 전부터’로 연장하여, 임차인의 주선행위 기간을 확대한 것이다. (개정안이 바로 공포, 시행되는 것은 아니며, 정부승인 등의 절차를 남겨 두고 있기 때문에, 공포되어 시행되려면 한 달 정도 소요될 전망이다.)

이외에도 이번 상가건물임대차보호법 개정안에는, 전통시장 상인도 상가권리금 보호대상에 포함 한다는 것과, 상가분쟁 조정위원회의 설립과 같은 유의미한 조항도 담겨있다.

권리금소송에 대한 관심이 늘어가고 있는 현 시점에서 임차인들에게 가장 큰 관심사는 무엇보다도 상가권리금 확보 방안일 것이다. 이번 개정안으로 인해 임차인들의 권리금 회수기회보장이, 보다 더 안정화될 것인지 그 귀추가 주목된다. 이번 상가임대차보호법 개정은 권리금 확보 면에서 긍정적인 면과 부정적인 면이 있다. 긍정적인 측면 4가지를 살펴보고, 부정적은 측면 2가지를 살펴보면 다음과 같다.

▲권리금 확보를 위한 긍정적인 면

1) “계약갱신요구기간을 5년에서 10년으로 확대”
임대차 계약갱신 요구기간을 10년으로 확대하면서 영업권을 안정적으로 확보할 수 있게 되었다. 이는 임차인이 10년 간은 영업 노하우를 잃지 않으면서도기존의 시설비, 인테리어비용을 계약기간의 단기종료로 인해 한꺼번에 잃지 않아도 된다는 장점이 있다. 이로써 영업기간 10년 보장은 곧 자신이 최초 계약 당시 지불했던 권리금을 장기간 영업기간을 통해 회수할 있는 기회가 주어졌다는 점에서 긍정적 의미가크다.

2) “임대인의 권리금회수 방해금지기간을 계약종료 6개월 전까지로 확대”
현행 상가임대차보호법은 임차인이 신규임차인을 구해 권리금을 받으려 할 때, 임대인은 이를 방해하지 못하도록 하고 있다. 이 방해 행위를 금지하는 기간은 ‘계약종료 3개월 전 부터’였다. 이번 개정에서는 ‘계약종료 6개월 전부터’로 확대 됐다. 현실적으로 임차인들이 3개월 안에 권리금을 내고 들어올 새로운 임차인을 찾는다는 것은 결코 쉬운 일이 아니었다. 6개월로 늘어남으로 인해 임차인은 시간적 여유를 가질 수 있게 되었다는 점에서 긍정적 의미로 평가된다.

3) “권리금 보호대상에 전통시장 상인포함”
기존 상가임대차보호법은 권리금 보호대상에서 전통 상인은 포함되지 않았다. 이번 개정에서는 전통상인도 포함함으로써 권리금 주체를 확대시켰다. 이로써 전통시장의 상인도 자신의 영업적 노하우등 유·무형의 권리를 주장할 수 있게 됐다.

4) “상가분쟁조정위원회 설립“
이번 개정은 이미 설립되어 있는 주택분쟁조정위원회와 균형을 맞추고 임대인과 임차인간의 분쟁을 신속하게 해결할 수 있도록 했다. 상가분쟁조정위원회는 대한법률구조공단의 산하에 두도록 했고, 개정안이 시행된 후 6개월 이후부터 설립하도록 했다. 국가가 나서서 임대인과 임차인의 분쟁을 조정한다는 점에서 긍정적으로 평가된다.

▲권리금 확보를 위한 부정적인 면

1) “계약갱신 요구기간 적용시점”
계약갱신 요구기간을 10년으로 장기간 보장한 이번 개정안의 시행시점은 개정안이 시행된 이후로 부터 ‘최초 계약이 체결’되거나, ‘갱신계약이 체결’되어야만 법의 적용을 받을 수 있다. 따라서 현 시점에서 기존 계약기간이 만료되는 임차인은 적용되지 않는다. 5년 간의 갱신기간을 채운 경우에는 이번 개정법에서 정한 10년의 계약기간을 보장받지 못하고 내 몰릴 수밖에 없어 안타까운 현실 앞에 놓여 있다. (물론 갱신계약을 체결한다면 최초계약 으로부터 10년 보장을 받을 수 있다.)

2) “임대료 상승 가능성”
임대인의 입장에서는 계약기간을 장기간으로 보장해 주어야 하기 때문에 부담이 될 수밖에 없다. ‘임대료 인상률 연 5% 제한’ 적용을 받기 때문이다. 이런 이유로 임대인은 처음부터 상당히 높은 수준의 임대료를 받으려고 할 가능성도 배제할 수 없다. 이렇게 되면 기존 임차인의 입장에서 신규임차인으로 부터 받을 수 있는 권리금을 확보하는 것은 불리하다. 신규 임차인이 지급해야 할 임대료가 높아진다면, 상대적으로 권리금으로 지급할 수 있는 수준은 낮아질 수밖에 없기 때문이다.

긍정적인 면과 부정적인 면을 살펴보았다.
긍정적인 면 4가지는 ▲계약갱신요구기간을 5년에서 10년으로 확대 ▲임대인의 권리금회수 방해금지기간을 계약종료 6개월 전까지로 확대 ▲권리금 보호대상에 전통시장 상인포함 ▲상가분쟁조정위원회 설립이다. 부정적인 면 2가지는 ▲계약갱신 요구기간 적용시점 ▲임대료 상승 가능성이다. 이번 개정안으로 권리금 확보를 위해 긍정적이고 유리한 측면이 조금 더 많은 것으로 보여 지지만, 아직까지 상가건물임대차보호법 개정이 시행된 이후의 결과를 예단하기란 이른 시점이다. 아직 시행 전이기 때문이다.

최근 부동산 임대차 분쟁 중에는 명도소송과 더불어 권리금소송이 상당수를 차지하고 있다. 필자가 운영하는 법도 권리금소송센터에서도 권리금소송문의가 줄을 잇고 있다. 이번 개정법이 시행되는 시점에 현실에서 어떻게 반영 되는지는 지켜보아야 할 것이다. 권리금 확보를 위한 긍정적인 평가가 더욱 영향력을 발휘하기 바란다.