엄정숙 변호사 법률분쟁 사례들을 보면 사전 예방의 중요성을 느낀다. 특히 임대차 계약 관계에서의 불필요한 분쟁은 사후 많은 비용과 시간뿐만 아니라 정신적 스트레스를 동반하는 사건으로 이어지는 것을 자주 보게 된다. 필자의 홈페이지를 통해 문의 주시는 분들 중에는 과거에 소송으로 아픔을 겪어본 분들이 많다. “사후 분쟁 이전에 제소 전 화해 제도를 익히 알고 있었더라면 불필요한 싸움은 없었을 텐데…”라는 아쉬움 또는 “지금이라도 알게 되어 다행”이라는 반응들이다.

대표적인 사례는 임대차 계약 시 계약서 외에 임대인과 임차인 간에 서로 합의된 내용을 문서로 꾸며 판사 앞에서 미리 확인을 받아 두는 것이다. 이렇게 해두면 쌍방 간 합의문서 조항은 법적효력이 발생해 문제발생 시 제소 전 화해 조서의 내용대로 강제집행을 할 수 있게 된다. 쌍방이 합의해 화해조서를 작성했다 할지라도 현행 법률에 위반되는 내용을 포함하고 있다면 법원에서 무효가 될 수 있다. 화해조항 작성 시 실수하기 쉬운 사례는 아래와 같다.

사례 1 :월세 미납이 1개월 밀렸을 때 계약해지 가능? 월세가 밀리는 경우 계약해지는 민법 제640조 제1항에 의하여 "차임 연체액이 2기의 차임액에달하는 때에 할 수 있다"고 규정하고 있다. 월세가 2개월분 이상이 밀렸을 때 해지할 수 있다는 취지의 강행규정이다. 따라서 "1개월 밀리더라도 계약을 해지 수있다"는 내용의 제소 전 화해 조항은 허용되지 않는다. 통상 계약해지가 가능한 차임 연체 횟수는 2개월분 또는 3개월분으로 정하는 경우가 많다.상가건물의 경우 상가임대차보호법 제10조 제1항 제1호에 의해 임차인이 3기(한 ‘기’는 임차료를 내야 하는 시기)의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에 계약해지 사유로 정하고 있다.

이 규정은 임차인을 보호하기 위한 강행규정이지만, 연체액이 2개월분에 달하게 된 때에 계약해지사유로 정하는 것도 당사자의 합의로 가능하다. 한편, 2기 분에 달하는 때란 2개월 연체했더라도 금액이 2개월분에 해당하는 금액 이상이 될 경우를 말한다. 예를 들면 1개월분의 차임이 100만 원인 경우 임차인이2개월분을 연체하였으나, 1개월 100만원 연체, 2개월 50만원 연체(50만원 납부), 3개월20만원 연체(80만원 납부)인 경우는 총 연체금액이 170만원이고 2개월분에 해당하는 200만원을 넘지 않으므로 2개월분 이상의 연체에 해당하지 않는다. 이처럼 제소 전 화해 조서 작성 시에는 법에 어긋나는 불합리한 항목을 포함해서는 안 된다. 제도 본연의 의미를 잘 파악해 분쟁이 일어나기 전 임대인과 임차인 쌍방을 모두 보호할 수 있는 합당한 항목으로 작성하는 것이중요하다. 기본적으로 제소 전 화해 제도는 법을 위반하여 임차인에게 불리하게 체결한 약정은 무효로 하고 수정해야 화해조서가 성립된다. 그러나 강행규정에 위반되는 약정이라 할지라도 일단 화해조서로 성립하면 법규에 반하는 제소 전 화해

조서의 효력을 인정하고 있으므로 화해 조서 작성 시 사전에 꼼꼼하게 체크해야 한다. 제소 전 화해 절차는 먼저 지방법원에 제소 전 화해 신청을 하면 법원의 기일이 지정된다. 그 후 지정된 기일에 당사자 또는 대리인이 출석하여 재판장의 화해성립결정을 받게 된다. 성립된 확정판결문은 법적 효력을 발생하게되며 분쟁발생 시 별도절차 없이 강제집행이 가능하다. 일반적으로 제소 전 화해 비용은 전문 변호사 선임과 서면작성 비용으로 나눠지며 건물 또는 토지가액에 따라 차등 적용되고 있다. 일반인의 경우 전문 변호사를 통해 진행하면 법적 지식 부족으로 인한 화해성립 무산 또는 지연시키는 일을 예방할 수 있다.

이처럼 제소 전 화해 제도를 제대로 알고 적절히 활용해 나갈 때, 사후 일어날 수 있는 분쟁의 불씨를 미연에 방지할 수 있을 것이다.


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