[엄정숙 부동산전문변호사 칼럼]명도소송에서 부동산 점유이전금지가처분의 또

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[엄정숙 부동산전문변호사 칼럼]명도소송에서 부동산 점유이전금지가처분의 또

법도강제집행센터 0 3774

[위클리오늘신문사] “상가 명도소송을 해야 하는데 누가 내 건물에 있는지 모르겠어요.”


명도소송 상담을 하다보면 심심찮게 듣는 질문이다. 현재 부동산에 있는 사람이 누구인지 모르다보니 소송대상도 정해지지 않는다. 소송대상을 명확히 하지 않으면 판결문이 나와도 무용지물이다. 판결문에 쓰여 있는 이름의 사람에게만 법적효력이 미치기 때문이다.

필자는 이런 경우 점유이전금지가처분을 최대한 활용한다. 적법한 절차로 점유자가 누구인지 알아내는 것이다.

‘점유이전금지가처분’이란 현재 건물에 살고 있는 사람에게 다른 곳으로 점유를 이전하는 것을 금지하는 가처분이다. 쉽게 말해 전대차를 하지 말라는 가처분을 말한다. 명도소송을 할 때 부동산 점유이전금지가처분은 거의 필수적으로 진행한다. 승소 판결문이 나온 이후 점유자가 다르면 강제집행이 안되기 때문이다.

이런 목적의 점유이전금지가처분은 실무적으로는 다른 목적으로 쓰이는 때도 있다. 명도소송 절차를 진행해야 하는데 자신의 건물에 누가 살고 있는지 알지 못할 때 점유이전금지가처분을 진행하면, 절차 중에 실제 살고 있는 사람을 알아낼 수 있다.

어떻게 하면 본인 소유 건물에 점유자가 누구인지 조차 모를 수 가 있을까 싶지만, 실무에서는 그런 경우가 다반사이다. 필자가 운영하는 법도 명도소송센터의 통계에 따르면 타점유자가 발견되어 점유이전금지가처분이 집행불능이 되는 경우는 5%에 이른다. 예를 들어 1천 건 이면 50건은 점유자를 모른다는 설명이다.

부동산 점유자가 누구인지 모르는 상황이 발생하는 이유는 임대차계약을 체결할 때 임차인의 요구에 의해 전대차를 포괄적으로 허용하기 때문이다. 이 경우가 가장 많다. 건물의 관리자체를 임차인에게 일임해 둔 경우 건물주는 점유자가 누구인지 알 수 없다. 임차인은 자신이 원하는 대로 전차인을 수시로 변경해 가면서 전대차하기 때문이다. 이 때 명도소송을 해야 할 일이 생기면 난감한 상황에 봉착한다.

부동산 명도소송을 할 때는 피고가 누구인지 정확히 지정해야 한다. 하지만 이 경우 피고를 지정하기 어렵다. 임대차계약서에는 임차인이 계약자인데, 실제로 건물에 사는 사람은 임차인이 아니라 임차인으로부터 임대차계약을 맺은 전차인이 살고 있기 때문이다. 건물주인은 전차인이 누구인지 모르기 때문에 피고를 지정할 수 없어 소송이 어려운 것이다. 이 경우 불필요한 절차가 늘어남으로 인해 명도소송 비용과 기간이 길어지기도 한다.

건물에 방이 한 칸인 경우는 그나마 수월하다. 하지만 고시원처럼 건물이 칸칸이 나누어져 전차인들이 각각 점유하는 경우는 난감해진다. 이 경우 필자는 점유이전금지가처분 제도를 최대한 활용한다. 가처분을 진행하면 현장에서 집행관 입회하에 점유상황을 확인할 수 있기 때문이다.

이런 경우 1차로 임차인만을 상대로 진행했던 점유이전금지가처분 집행은 점유자가 다르다는 이유로 집행불능 된다. 이 때가 중요하다. 집행관은 집행불능 조서에 ‘000이 점유하고 있어 집행이 불능되었다’는 취지의 조서를 작성하는데, 이 조서를 근거로 피고를 지정하면 된다. 때문에 점유이전금지가처분 집행을 할 때 집행관에게 점유자가 누구인지 불능조서에 기록될 수 있도록 확인해 달라고 부탁하는 게 좋다.

건물에 누가 사는지 모르는 상황은 피고를 지정할 수 없기 때문에 건물 명도소송이 난국에 부닥친다. 이런 난국을 피하는 가장 안전한 방법은 임대차계약 당시부터 점유자를 명확히 하는 게 좋다. 임차인만 부동산에 살도록 하고 재 임대 하여 전차인을 만들지 않도록 하는 것이 좋다. 만약 부득이한 경우라면 건물주가 전차인을 확인하는 절차를 만드는 게 답이다. 때문에 건물주는 임대차계약서를 작성할 때 전대차 관련 사항을 꼼꼼히 살펴보고, 한정적으로 동의해 주어야 한다. 그럼에도 불구하고 불법적인 점유자 때문에 문제가 발생하면 점유이전금지가처분 절차가 진행될 때 확인해야 한다.