신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 사태로 영세 상인들이 임대료를 못 내는 어려움에 부닥치자 사실상 사문화된 ‘임대료 인하 요구권’이 효력을 발휘할 때라는 의견이 나오고 있다. 현재 경제 상황이 이 권리의 요건 중 하나인 ‘경제사정의 변동이 극심한 경우’에 해당한다는 것이다.

6일 부동산 업계에 따르면 정부는 임대료를 내지 못할 위기에 처한 임차인을 보호하기 위해 ‘착한 임대인 운동’을 시행하고 있다. 정부는 올 상반기 임대료를 내리는 임대인에 대해 소득이나 인하 금액과 관계없이 임대료 인하분의 50%를 소득세·법인세에서 감면한다.

하지만 착한 임대인 운동은 결국 임대인의 선의에 기대야 하는 제도다. 특히 소상공인들이 착한 임대인 운동의 실질적 효과를 느끼지 못한다는 지적이 나오면서 더 강력한 보호 조치에 대한 요구가 높아지고 있다.

법률 전문가들 사이에선 ‘차임증감청구권’의 적용을 해결책으로 삼아야 한다는 의견이 나온다. 민법 제628조와 상가건물임대차보호법 제10조의 2 등에 규정된 차임증감청구권은 ‘임대물에 대한 공과부담의 증감과 기타 경제사정의 변동으로 인해 약정한 차임이 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다’고 규정한다. 경제 상황이 급격히 좋지 않아졌을 경우 세입자가 임대인에게 임차료나 보증금을 낮추어달라고 요구할 수 있다는 의미다.

성중탁 경북대 법학전문대학원 교수는 "코로나 사태로 인한 경제사정의 현저한 변경은 당사자의 책임 없는 사유로 발생했고, 상가 이용 손님 비율도 평균 대비 절반 수준으로 감소했다"면서 "차임감액청구가 가능한 상황으로 보인다"고 했다.

다만 차임증감청구권은 IMF 경제위기 이후 법원에서 인정된 사례가 없다. 법원이 경제사정의 변동이 극심한 경우만 인정해 감액이 인정되는 범위를 굉장히 좁게 보고 있다기 때문이다.

실제로 대법원은 IMF 사태 당시 제기된 소송에서 임대료 감액을 부정했다. 울산공항 음식점 등의 사용계약에 따른 임대료 감액청구 소송에서 대법원은 "경제위기 이후 손님이 30% 정도 감소했다 해도 임차물에 대한 공과부담과 기타 경제사정 등의 변경으로 인해 현저히 부당해진 것이라고 볼 수는 없다"고 판단했다.

또 소송을 진행하는 와중에도 계약된 임대료는 그대로 내야 하는데다 비싼 소송 비용도 들어가는 만큼 영세 상인 입장에서 차임감액청구권을 사용하기 쉽지 않은 현실이다. 부동산 전문 엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사는 "감액 범위가 월세의 최대 30%까지라는 것을 감안하면 영세 사업자들이 소송까지 하기에는 시간과 비용이 많이 드는 게 사실"이라면서 "배보다 배꼽이 더 커질 가능성도 있다"고 했다.

때문에 법조계에서는 법률 개정 등을 통해 임차인의 권리를 보장할 수 있도록 하자는 주장도 나오고 있다. 성중탁 교수는 "세입자가 간단한 입증자료를 내면 임대인이 법원


에 임대료 인하 불가 등의 이유를 적극적으로 설명해야 하는 입증책임 완화·전환 조항을 추가하면 영세 업자들에게 도움이 될 것"이라며 "임차인이 쉽게 승소할 수 있는 구조를 만들어 주기 때문"이라고 했다.

엄정숙 변호사는 "기존 법 조항에 유례없는 전염병으로 인한 글로벌 펜데믹 상황에서 임대인의 수용을 의무화하는 것을 명시하는 방안도 고려해봄직 하다"고 했다.