지난 9월20일 상가임대차보호법 개정안이 국회를 통과했다. 개정된 상가임대차보호법은 지난달 16일 시행됐다. 개정법이 시행은 됐지만 그 구체적인 내용을 몰라 상가임대인과 임차인들의 혼선이 빚어지고 있다.

이번 개정된 상가임대차보호법은 공포한 날로부터 시행되는 법률조항이 있고, 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행되는 조항이 있다.  문답 방식으로 그 내용을 살펴본다.

많은 상가 임차인들(세입자들)이 이번 상가건물임대차보호법 개정의 구체적인 내용에 대해 궁금해 하고 있다.
상가건물임대차보호법의 개정내용은 4가지 큰 주제로 나눠 볼 수 있다. △첫번째는 계약갱신요구권이 기존에는 5년이었는데, 10년으로 늘어났다는 점이고 △두번째는 권리금회수기회 보호기간이 기존에는 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터’ 였는데 ‘6개월 전부터’로 늘어났다는 것 △세번째는 권리금 적용대상에 전통시장이 포함됐다는 점 △네번째는 상가건물임대차분쟁조정위원회가 신설된다는 것이다.

4가지 개정 내용 중 가장 중요한 부분은?
계약갱신요구권이 10년으로 늘어났다는 점과 권리금회수기회 보호기간이 6개월로 늘어났다는 점이 가장 중요한 개정 내용이다. 상가권리금 소송이 늘어가고 있는 현 시점에 계약갱신요구권의 기간과 권리금회수기회보호기간이 늘어난다는 것은 임차인이 상가권리금을 회수하는데 현실적인 도움이 될 수 있는 점이라 보여진다.

개정된 내용의 주된 내용은 권리금에 관한 것들이다.
지난 2015년 5월 상가임대차보호법이 개정됨에 따라 상가권리금이 법제화 됐다. 음지에서 거래되던 권리금이 양지로 나오게 된 것이다. 3년여 시간이 지난 지금, 임차인들의 권리의식이 높아져 감에 따라 권리금 소송은 자리를 잡고 있는 분위기다.

권리금은 임대인(건물주)에게 받는 것인가?
상가임대차보호법에서 말하는 권리금은 임차인(세입자)이 권리금을 회수하기 위해 노력할 때, 임대인(건물주)이 방해하지 말라는 취지로 규정돼 있다. 만약 임대인이 방해를 해서 권리금을 못 받게 되는 경우, 임대인을 대상으로 손해배상청구소송을 진행할 수 있다. 이를 흔히 권리금 소송이라 한다.

이번 상가임대차보호법이 권리금을 중심으로 개정됐는데, 임차인과 임대인이 주의해야 할 사항은?
계약갱신요구권이 10년으로 늘어난 부분은 임차인으로서는 환영할 일이다. 하지만, 무조건 적용받는 것은 아니다. 임차인의 의무를 다할 때 적용받게 된다. 쉬운 예로, 차임(월세)을 3기 이상 연체하면 계약갱신요구권을 행사할 수 없다. 상가임대차보호법이 이 경우 임대인(건물주)에게 임대차계약 해지를 통보할 수 있도록 규정하고 있다는 사실도 잊지 말아야 한다. 또한 권리금회수보호 기간인 임대차가 끝나기 6개월 전부터 새로운 임차인을 6개월 기간 내에 찾아야 한다는 점도 주의해야 한다.

- 엄정숙(부동산전문변호사/법도종합법률사무소)