돌다리도 두들겨 보고 건너라는 말이 있다. 잘 아는 일이라도 세심하게 주의를 기울여야 한다는 속담이다. 전셋집을 찾는 일도 마찬가지다. 전세금을 돌려줄 능력이 없는 갭투자자가 집주인이라면 나중에 낭패를 당하기 때문에 주의가 요구된다.

최근 갭투자가 9.13대책 이후 서울 이외 비규제지역 중심으로 확산되고 있다는 뉴스를 접했다. 세입자들의 피해가 없어야 할 텐데 벌써부터 걱정이 앞선다.
부동산 전문변호사로 활동하는 필자의 경험에 의하면 갭투자 때문에 전세금 돌려받기가 힘든 사례가 상당하기 때문이다. 결론부터 말하자. 갭투자자가 집주인이면 전세 안 들어가는 것이 상책이다.

순수 자기자본으로 산 집이 아니기 때문에 집값이 오르내리는 상황에 따라 집주인의 재산사정이 많이 변동된다. 문제는 집주인의 그 사정이 세입자의 전세금과 밀접한 상관관계를 가지고 있다는 것이다. 갭투자는 부동산‘투자’이기 때문에 실패하는 경우 세입자의 전세금이 타격을 입을 수 있다. 세입자의 전세금을 끼고 투자하는 것이 갭투자이기 때문이다. 하지만 정작 당사자인 세입자는 그런 사실을 모른다. 전세금 반환소송을 진행해야 할 때쯤에야 비로소 그 사실을 알게 된다.

갭투자란 전세금을 끼고 소액의 금액을 투자하여 집을 매수하는 부동산 투자방식을 말한다.

가령 2억짜리 집을 살 때, 1억6000만원의 전세금을 내고 들어온 세입자가 있다면, 4000만원만 투자하여 집을 사는 것이다. 즉, 세입자의 전세금과 약간의자기자본으로 집을 사는 것이다. 2억으로 2억짜리 집은 한 채 밖에 못 사지만, 이런 식으로 하면 2억으로 5채의 집을 살 수도 있다. 이후 집값이 오르면 다시 되팔아서 오른 시세만큼 이익을 챙긴다. 소액의 금액만으로도 여러채의 집을 가질 수 있고, 전세금에 대해서는 이자를 부담하지 않아도 되며 나아가 집값이오르면 시세차익만큼 수익까지 되다보니 부동산투자자들 사이에 인기가 많다.

하지만 문제는 집값이 하락할 경우다. 하락하여 갭투자 집주인이 감당하지 못할 상황이 왔을 때, 주거용으로 사용하는 세입자들은 사실상 전 재산이나 다름없는 전세금을 돌려받기가 어려운 상황에 봉착하는 경우가 많다. 새로운 세입자를 구해야 하는데 쉽게 구해지지 않기 때문이다.

새로운 세입자는 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있는 곳인지 확인한다. 집주인이 갭투자로 산 집이라면 이미 근저당이 많거나 집값 수준에 이를 정도로 보증금이 높을 것이고, 당연히 기피대상 1호가 된다. 이 때문에 집값이 하락하면 전세금 반환소송도 급증하지만, 소송을 하더라도 전세금 돌려받기가 어려운세입자들도 많다.

필자가 운영하는 법도 전세금소송센터의 경험에 의하면 전세금 반환소송은 2가지 종류로 나뉘어 있다.
첫째는 전세금반환청구소송 후 전세금 원금 전액은 물론, 나아가 지연이자와 소송비용까지 비교적 안전하게 모두 받아간 사례이다. 문제는 두 번째 유형인데, 전세금과 부대비용을 받을 수 있는 판결문은 받아내고도 막상 집의 가치가 하락한 경우다. 부동산경매를 진행해도 유찰이 계속되고 결국 보증금 원금조차 제대로 회수가 안 된 사례도 다수이다.

첫 번째 유형은 그나마 선순위근저당이 없을 때 임대차계약을 하여 최선순위로 임차인이 된 사례이다. 배당순위에서도 가장 먼저 배당을 받아가므로 전세금 회수가능성이 높다. 두 번째 유형은 선순위근저당이 있을 경우가 많고, 혹은 보증금이 경매낙찰대금보다 높을 경우이다. 세입자들은 자신이 전세계약을 할 곳에 대해 현재 시세를 지나치게 낙관해서는 안 된다. 나중에 집값이 하락하더라도 안전하게 보증금을 되돌려 받을 수 있는지 확인해야 한다. 돌다리도 다시 두드려 본다는 심정으로 꼼꼼히 확인해야 하는 것이다.

가능하면 임대차계약 도중에라도 추가대출은 허용하지 않는다는 약정을 하는 것이 좋다. 자신의 후순위로 근저당이 설정되면, 이후 임대차 계약이 만기되어 집을 뺄 때 새로운 세입자를 구하기 어려운 문제가 생긴다. 새로운 세입자는 후순위 근저당권자 다음순위로 보증금을 받아가야 하므로 쉽게 들어오려고 하지 않기 때문이다. 갭투자로 인해 집주인이 되는 것 자체를 문제 삼고 싶지는 않다. 그러나 집주인이라면 계약만기 시에는 보증금반환에 대해서 책임질 대책이 있어야만 소유권자가 될 자격이 있다는 생각이다.

세입자 입장에서는 집주인이 갭투자자 라면 들어가지 않는 것이 상책이다. 하지만 집주인 사정이 어떠하든지 상관없이 전세를 들어갈 계획이라면 전세금을 안전하게 돌려받기 위해 부동산시장의 사정도 알아야 한다. 현재 갭투자가 성행하고 있는 곳의 집을 알아보는 세입자 입장에서는 과연 이곳에 들어갔을 때 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는가? 어느 때 보다 많은 고민이 필요해 보인다.