최근 상가건물임대차보호법(이하 ‘상가임대차보호법’) 개정안이 국회를 통과했다.

개정안의 주요 골자는 상가권리금 확보를 위한 대안을 마련함에 있다. 정확히 짚어보아야 할 점으로는, 법에서 인정하고 있는 권리금의 개념이다. 권리금에 대한 정확한 의미를 알고 있을 때 권리금소송에서 유리할 수 있다. 상가임대차보호법상 인정되는 상가권리금이란 다음과 같다.

“임대차목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다(상가건물임대차보호법 제10조의 3).”

위 권리금의 정의조항을 통해 권리금의 종류를 3가지로 분류해 볼 수 있다.

첫째. 바닥권리금(위치적인 장점(입지적 요소) 등으로 인해 받는 권리금)과, 둘째. 영업권리금(월 매출로 인해 매월의 순수익에 대해 6개월에서 1년 간 수익 금액을 인정받는 권리금), 셋째. 시설권리금(같은 업종을 이전할 경우에 시설자체를 재사용할 경우에 인정하는 권리금)이다.

문제는 권리금을 객관적으로 책정할 수 있는 요소가 없어, 정확한 권리금의 기준을 산정하기가 쉽지 않다는 것이다.

그래서 상가임대차보호법은 권리금계약서를 통해 임대인으로부터 받을 수 있는 ‘직접적인 보장’의 권리가 아니라, 신규 임차인으로부터 받을 수 있는 ‘간접적 보장’의 권리만을 확보해 주고 있다. 쉽게 말해, 임대인으로부터 권리금을 받는 것이 아니라는 설명이다.

그러므로 임차인은 실제로 상가권리금을 더욱 안정적으로 보장받기 위해 어떠한 태도를 취해야 할지 고민해야 한다.

임차인이 법에서 인정하는 상가임대차보호법의 권리금 회수기회를 박탈당하지 않고, 더욱 안정적으로 권리금을 확보하기 위해서는, 법적인 요건이 있음을 숙지해야 한다. 더불어 지나친 욕심을 버리고, 적정한 수준의 권리금을 제시하여, 새로운 임차인을 주선하기 위한 강력한 의지가 필요하다.

자칫 현실을 감안하지 않은 채 지나치게 높은 상가권리금을 주장한다면, 신규 임차인을 주선하는데 실패할 확률이 높다.

또한 가짜 신규임차인을 내세워 임대인에게 그 권리를 주장하는 경우, 임대인과의 권리금 손해배상청구소송에서 승소할 가능성이 없을 뿐만 아니라. 법에서 인정한 ‘권리금 회수기회보장’마저 상실할 수 있음을 유념해야 한다.

임대인의 경우, 권리금 자체에 대한 거부감으로, 권리금을 일체 인정하지 않으려는 경향이 있다. 나아가 ‘임차인의 권리금은 일체 인정하지 않는다’라는 특약문구를 임대차계약서상에까지 명시한 경우도 비일비재하다.

하지만 ‘권리금회수기회’의 보장은 법적으로 명문화되어 있는 의무이므로, 임대인은 반드시 이점을 숙지하여야 한다.

따라서 임대인은 ‘권리금의 회수기회 보장’에 대한 부정적인 시각을 버리고, 적정 수준의 현재 시세대로의 임대료를 받을 수 있다면, 임차인이 주선하는 신규 임차인과의 계약을 긍정적으로 검토하여 이를 승인해야 할 것이다.

임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 임대인이 무분별하게 거절한다면, 임차인의 권리금침해가 될 수 있기 때문이다.

드디어 상가임대차보호법 개정안이 국회를 통과했다. 법이 시행되면 임차인은 ‘권리금 회수기회 보장의 확대’를 통해 보다 수월하게 권리금을 받을 수 있게 됐다. 앞으로 임차인의 더욱 활발한 영업활동과 더욱 수월한 신규 임차인 주선행위를 통해, 권리금소송 없이 더욱 안정적으로 권리금이 확보될 수 있기를 바란다.