2015년 5월. ‘상가건물임대차보호법’에 ‘권리금보호’ 조항 등이 신설됐다. 이전까지 상가권리금은 법으로 보호받지 못했지만 이로써 법적 근거가 마련됐다. 이후에도 두 차례에 걸쳐 추가 개정이 있었지만 아직 현실과는 괴리가 있어 논란이다. 특히 예외규정 중 하나인 ‘임대인의 재건축’에 따른 계약거부는 논쟁거리를 떠나 뜨거운 감자다.

해당법률의 골자는 ‘세입자가 권리금을 받는데 건물주가 방해해서는 안 된다’는 것이다. 예외규정도 있다. 그중 하나는 ‘건물주가 철거나 재건축 계획이 있는 경우’다. 기존 세입자는 새로운 세입자를 구해 자신의 권리금을 회수 할 수 있다. 하지만 이러한 이유로 계약 기간을 축소하거나 거부하면 기존 세입자는 권리금 회수가 어려워진다. 권리금을 받고 나가려는 세입자와 건물주의 권리가 충돌하기 때문이다. 얼마 전 이런 사유로 권리금을 떼일 처지에 몰린 세입자 A가 필자를 찾아왔다. 건물주에게 ‘권리금에 대한 손해배상청구권’을 행사하기 위해서다. 그는 서울 시내에서 작은 가게를 4년 가까이 운영해 왔다. 최근에는장사가 잘 안되자 A는 새로운 세입자를 구해 자신의 권리금을 회수하려 했다.

다행히 가게의 위치와 주변 상권이 좋아 창고형 가게를 운영할 새로운 세입자 B를 만날 수 있었다. A는 B와 상가권리금계약서를 작성하고 권리금 중 일부를 건네받았다. 이후 A는 이 같은 사실은 건물주 C에게 알렸다. 하지만 B와 새로운 임대차계약을 작성한 건물주 C는 계약체결 후 “재건축이 예정돼 계약 기간을 1년간만 유지할 수 있다”는 특약사항을 요구했다. 쌍방 입장 정리가 되지 않았고 건물주 C는 B에게 위약금을 주며 계약을 파기했다. 결국, 기존 세입자인 A는 권리금 회수를 포기해야 했다.

A는 “건물주가 새로운 세입자와의 임대차계약을 일방적으로 파기해 내가 받을 수 있는 권리금을 받지 못하게 됐다”며 C를 상대로 한 손해배상청구를 계획했다. A의 궁금증을 풀어주기 위해 필자는 상가건물임대차보호법에 대해 설명했다.

“10조 4항에는 건물주는 권리금 계약에 따라 세입자가 주선한 신규 세입자가 되려는 자로부터 권리금을 받는 것을 방해하여서는 안 된다”고 규정돼 있다. 단서조항에는 “제10조 1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 않다”고 규정돼 있다. 그중 하나가 건물주의 재건축 시행 등이다.

상담한 상황은  분명 세입자가 받을 수 있는 권리금 수취를 건물주가 방해한 것으로 보인다. 하지만 관련법의 단서조항을 보면 문제는 달라진다. 건물주 C의 행위는 정당한 것으로 해석된다. 건물주 C는 해당 법률에 근거, 재건축을 이유로 계약을 거부했기 때문이다. 하지만 더 깊이 들어가면 이번 사안은 다른 해석도 낳는다. 건물주가 재건축을 이유로 계약체결을 거절하려면 ‘임대차계약 체결 당시부터’ 공사 시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 세입자에게 ‘구체적’으로 알려야 한다는 단서조항을 있다.


필자는 A에게 “건물주가 포괄적인 재건축 계획만을 알리고 신규 세입자와의 계약체결을 거부한 것은 부당하다”고 설명했다. 물론 권리금소송 승소 가능성도 내비쳤다. 물론 소송의 결과를 예단할 수는 없다.

▲ 지난 9월 20일 서울 영등포구 여의도 국회에서 열린 제364회 국회(정기회) 제06차 본회의에서 상가건물 임대차보호법 일부개정 법률안이 통과되고 있다. [뉴시스]

상가건물임대차보호법은 건물주와 세입자의 권리와 의무에 관해 규정하고 있다. 세입자가 권리금을 받을 때 건물주가 방해하지 말아야 하는 것은 건물주의 의무다. 물론 사례처럼 예외규정때문에 자주 분쟁이 발생하는 것도 사실이다.  그럼에도 세입자들은 희망을 잃지 말아야 한다. 예외규정은 예외규정일 뿐. 해당 법의 본질은 건물주의 권리를 규정한 것이라기 보다는 세입자의 권리금을 보호에 초점이 맞춰져 있기 때문이다. 의무를 다한 세입자라면 어떤 상황이라도 불리할 것이 없다는 뜻이다.