엎친 데 덮친 격’ 이라는 말이 있다. 코로나바이러스감염증(코로나19) 확산으로 매출이 심각한데, 상가 권리금을 주고 들어올 사람을 구하지 못해 빈손으로 나가야 하는 임차인을 두고 하는 말일 것이다.

상가건물임대차보호법은 2015년5월에 개정되면서 권리금을 음지에서 양지로 이동시켰다. 이전에는 음성적으로만 거래되던 ‘권리금’ 이라는 단어를 법조문에 등장시켜 규정이 만들어졌다.

이른바 권리금보호법이 만들어진 것이다. 상가임대차보호법 권리금 규정은 이 후 수차례 개정이 있었지만 현재 코로나19 확산과 같은 재난적 상황은 예상하지 못했다. 상가건물임대차보호법은 권리금을 주고 들어올 새로운 임차인을 구하는 기간을 ‘계약만료되기 전 6개월 전부터 종료시까지’로 정하기만 했을 뿐, 예외조항을 두지 않았는데 이는 입법의 불비다.

현재의 코로나19 확산은 재난상황이라 해도 과언이 아니다. 이 시점에 계약종료를 맞는 임차인은 권리금을 주고 들어올 새로운 임차인을 구하기 어렵다. 길거리에 사람이 다니지 않는데 누가 가게를 하려고 하겠는가. 이런 상황에 ‘새로운 임차인을 구할 때는 무조건 임대차계약 종료 때 까지만 구하라’고 규정해 두었으니, 이는 ‘권리금 받지 말고 그냥 나가라’는 말과 같다.

따라서 ‘임대차계약 종료 때 까지 구하라’는 조항은 개정되어야 한다. 천재지변과 같은 상황을 대비하는 예외조항을 만들어 임차인의 권리금회수기회를 안정적으로 보장해야 한다.


필자가 운영하는 법도 권리금소송센터에 따르면 임차인들은 재난적 상황이 아니어도 권리금을 주고 들어올 사람을 구하기 힘들어 하는 게 현실이다. 하물며 코로나19와 같은 천재지변과 같은 상황에서는 두말 할 것도 없다. 새로운 임차인을 구하는 기간은 이미 법이 정해 버렸기 때문에 임대인에게 권리금소송을 할 수도 없고 내용증명을 보내도 소용없다. 권리금 회수를 위해 변호사를 선임해도 소용없는 일이다. 이는 임대인의 권리금회수방해 와는 다른 문제이기 때문이다.

이런 불가항력적인 상황에서 계약기간 만료를 맞는 임차인에게는 ‘계약 만료날짜 까지’ 라는 속박으로부터 벗어나도록 해야 한다. 예외조항을 만들어 ‘천재지변적 상황이 마무리 될 때까지’ 새로운 임차인을 구할 수 있도록 해야 한다는 주장이다.

이는 민법의 취지에 비추어도 틀린 주장이 아니다. 민법에서는 시효기간의 중단과 관련한 규정이 있다. 민법 제182조(천재 기타 사변과 시효정지) 천재 기타 사변으로 인하여 소멸시효를 중단할 수 없을 때에는 그 사유가 종료한 때로부터 1월내에는 시효가 완성하지 아니한다.

이 조문을 쉽게 말하면, 천재지변과 같은 상황에는 1월 내에 소멸시효가 완성되지 않는다는 뜻이다. 즉, 천재지변 때에는 1개월 기간을 더 준다는 설명이다. 이런 천재지변에 대응하는 조항이 상가건물임대차보호법에는 존재하지 않는다. 때문에 코로나19와 같은 재난적 상황이 오면 매출이 급감해서 힘든 임차인이 권리금 회수도 못하고 나가야 하는 상황이 벌어지는 것이다.

상가건물임대차보호법 제1조는 이 법의 목적을 ‘국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.’라고 규정하고 있다. 그렇다면 임차인들이 재난적 상황을 포함하는 어떤 상황에도 권리금을 안정적으로 회수할 수 있도록 법을 개정하여 권리금보호를 해야 한다. 입법부는 천재지변과 같은 상황에도 무리 없이 권리금을 받을 수 있도록 ‘새로운 임차인 주선시점’에 대해서 진지하게 고민해야 할 때이다. 코로나19 때문에 현재는 ‘엎친 데 덮친 격’이다.