엄정숙 부동산전문변호사, "차임증감청구권 활용시 '착한 임대인' 늘수도"

신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 매출이 떨어진 소상공인들의 신음이 깊어지는 가운데 ‘착한 임대인 운동’ 활성화 방안이 제기됐다.

엄정숙 부동산전문변호사/사진제공=법도 법률사무소

‘착한 임대인 운동’이란 코로나19 사태로 임대료를 내기 힘들어진 자영업자를 위해 건물 주인이 자발적으로 임대료를 감면해주는 운동을 말한다.


‘차임증감청구권’이란 건물 주인이 임대료를 높여 달라는 ‘증액’을 청구하거나 반대로 세입자가 임대료를 낮춰달라는 ‘감액’을 청구하는 권리를 말한다.

코로나19 확산으로 소상공인들의 매출이 떨어지자 고통분담을 위해 ‘착한 임대인 운동’에 동참하는 건물 주인들이 늘어나고 있다. 대구의 한 건물 주인은 2개월간 임대료 30%를 깍아주기로 했고, 종로의 몇몇 건물주인도 2~3개월간 20~30%를 인하해 주기로 했다. 정부와 지자방자치단체에서도 착한 임대인 지원을 위한 혜택 방안들을 쏟아내고 있다.

하지만, 소상공인 임대료 지원은 일부 ‘착한 임대인’을 만난 운 좋은 사람들의 이야기일 뿐. 전국에는 착한 임대료 운동에 동참하지 않는 건물 주인을 만난 소상공인들이 훨씬 많다. 소상공인 입장에서 건물 주인의 선행을 강제할 수도 없으니 임대료 인하는 그림의 떡인 셈이다.


법도 법률사무소 엄정숙 부동산전문변호사는 “민법과 특별법인 상가건물임대차보호법이 규정하고 있는 차임증감청구권을 활용하여 감액청구를 하면, 착한 임대인 운동에 동참하지 않는 임대인들의 선행을 기대할 수도 있다”고 말했다. 즉, 소상공인에게 임대료 감액을 청구할 수 있는 권리가 있다는 것을 알 때, 착한 임대인 운동에 동참하는 건물 주인들이 늘어날 것이라는 주장이다.

차임증감청구권은 민법 제628조에 규정되어 있다. 건물 임대료에 대해 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 적정하지 않게 된 때에는 건물 주인은 증액을 청구할 수 있고, 소상공인은 감액을 청구할 수 있는 권리이다.

민법과 동일한 내용의 규정은 상가건물임대차보호법 제11조에서도 규정되어 있다. ‘경제사정의 변동으로 인하여 사정이 변경된 경우’에는 임대료 또는 보증금 감액을 청구할 수 있도록 규정하고 있다.

코로나19 확산은 소상공인들에게 경제사정의 큰 변동을 불러왔다. 전국 소상공인들의 매출이 급격하게 떨어졌다. 재난상황에 가깝다. 이런 커다란 경제사정의 변동은 ‘건물 주인에게 감액을 청구할 수 있다’는 것이 부동산전문변호사의 시각이다. 법이 정한 권리이기 때문에 소송을 통해 강제로 임대료를 낮출 수도 있다는 설명이다.

하지만, 여기에는 맹점이 존재한다. 감액청구를 하려면 소송을 해야 하기 때문에 일반인의 정서상 접근이 쉽지 않다. 괜한 시간과 비용만 지출되는 현실적인 상황이 속출할 수 있다. 엄정숙 변호사는 “차임증감청구권은 착한 임대인 운동에 동참시키기에는 효과가 있을 것이다”며 “임대료가 큰 경우라면 해볼만 하겠지만, 작은 경우라면 하지 않는 편이 좋다”고 조언했다.